Chile: La decisión más difícil de Paulmann

Fue en la semana del 19 de enero cuando el controlador de Cencosud decidió suspender las obras de Costanera Center. Unos de los primeros en saberlo fueron los ministros Andrés Velasco y Sergio Bitar. La noticia se oficializó el miércoles 28, salió en la prensa el 29 y al día siguiente el empresario inició sus vacaciones. Aquí, cómo vivió el proceso y cuánto le costó parar su proyecto más querido.
Por Ximena Pérez Villamil y Constanza Hola Chamy

La semana del 19 de enero Horst Paulmann cambió de humor. Se volvió irascible, más enojón que de costumbre. Testigos del duro momento que atravesaba el jefe fueron los ocupantes que quedaban en el piso 7 de las oficinas de Cencosud en avenida Kennedy: Vivian, su secretaria; Patricia, la recepcionista; y Daniel Rodríguez, el nuevo gerente general. Los otros ejecutivos -Francisco Guzmán, gerente de Círculo Más, y Eulogio Guzmán, gerente de la tarjeta Más- estaban fuera.
El empresario alemán nacionalizado chileno por gracia en 2006 se había finalmente convencido ese día que no podía seguir adelante con Costanera Center. "Fue un proceso de convicción interna", sostiene un alto ejecutivo de la firma. Su obsesión por el proyecto, y en especial por la torre que sería su icono, incluso significó la renuncia en diciembre pasado de su mano derecha, Laurence Golborne. Un proyecto en plena crisis que costaba cerca de US$ 600 millones parecía un sinsentido, por lo que en octubre ambos decidieron paralizar las obras del mall -ya bastante avanzadas- y de las torres 1 y 3. Sólo quedó en pie lo que se consideraba su emblema: la Gran Torre Costanera, que con sus 300 metros y 70 pisos sería la más alta de Sudamérica.
El directorio -conformado por el mismo Paulmann, sus tres hijos: Manfred, Heike y Peter, además de Bruno Philippi, Sven von Appen, el argentino Roberto Phillips y Cristián Eyzaguirre Johnston, nombrado por las AFP- mantuvo siempre una posición contraria a la manutención de las obras, ya que tenía claro que no existía demanda para un edificio de oficinas de la envergadura del Costanera Center. Golborne trató de convencer varias veces a su jefe, con números en la mano: construir 200 mil metros cuadrados implicaba tres veces la cantidad que se vende al año. Misión imposible en tiempos de crisis.
Hasta último minuto, Paulmann trató de continuar su sueño. En él había invertido 20 años, desde que en 1986 comprara las 4,5 hectáreas de los terrenos de la ex CCU a 8 UF el metro cuadrado y contratara, dos años después, a los arquitectos de la oficina de Alemparte y Barreda. "Él es un hombre optimista por naturaleza", lo describe Claudio Haase, ex gerente de supermercados de Cencosud. Por lo mismo, admitir que no podía seguir adelante fue muy duro.
Paulmann está acostumbrado a ganar en los negocios, a que las cosas salgan como él quiere y, hasta ahora, las crisis no lo habían doblegado. Durante la peor recesión de la historia argentina, en 2002, el empresario inició la construcción de dos Jumbo y un Easy en Buenos Aires. Se convirtió en un símbolo: fue felicitado en el país vecino y aplaudido en Chile. Sonriente, repetía: "No esperen que todo esté bien, porque cuando eso ocurre todos quieren invertir".
Por primera vez la situación económica le dobló la mano. No tuvo más remedio que aceptar la realidad: él estaba dispuesto a terminar la torre, pero el mercado le dijo que no. El edificio tenía un costo de unos US$ 120 millones y Cencosud, que incluye a Jumbo, Santa Isabel, Paris, Easy y centros comerciales, generaba en caja US$ 700 millones anuales.
El aviso a Velasco y a Bitar
Un ambiente plagado de rumores rodeó a una de las decisiones más difíciles que ha tomado Paulmann. Desde diciembre venía conversando el tema prácticamente todos los días con Daniel Rodríguez y su hijo Manfred, vicepresidente del holding desde ese mes. Ambos eran partidarios de posponer las obras que hoy llegan hasta el piso 23.
Se hacían cálculos sobre cuánto costaría terminarla, a qué valores podrían arrendarse las oficinas, se argumentaba que estaría lista cuando la crisis hubiese pasado y se entregaban opiniones en contra. Una fuente asegura que fondos inmobiliarios se interesaron por el proyecto, concretamente por la torre tres, que se ubicaría frente al WTC, pero Paulmann los rechazó. Sus cercanos no creen que haya sido por una mala oferta, como él afirmó internamente, sino porque no quería tener externos con poder de voz y voto.
Paulmann hace las cosas a su manera. Sólo Daniel Rodríguez, el nuevo gerente general; Víctor Ide, gerente de la división inmobiliaria; y Bernardo Hopp, gerente del proyecto Costanera Center, escucharon de la boca del empresario que el proyecto no iba a principios de la semana del 19 de enero.
No existió una reunión formal en la que él informara al equipo directamente ligado al proyecto, que se enteró extraoficialmente de la noticia. Yves Besançon, arquitecto jefe, de la oficina de Alemparte y Barreda, y la gente de Inspecta, supieron el miércoles 21. Antonio Marín, gerente comercial de oficinas, se enteró el lunes 26.
Más deferente sí fue con el ministro de Hacienda, Andrés Velasco, a quien contactó apenas tomó la decisión por los efectos laborales. Acto seguido, sonó el teléfono de Sergio Bitar, ministro de Obras Públicas, a quien Paulmann también le comunicó la noticia. "Él me señaló que la decisión no tenía que ver con las obras viales (US$ 45 millones). Que aunque tuviera el dinero, no podía seguir adelante porque la demanda de oficinas no se lo permitía", cuenta el secretario de Estado.Una de las últimas en enterarse fue SalfaCorp, la constructora que llegó a tener 3.000 trabajadores en la obra. El lunes 26 el empresario alemán citó a una reunión a Fernando Zúñiga, gerente de ingeniería y construcción, quien se dio por enterado.
Todos los demás lo supieron el miércoles 28, cuando se emitió el comunicado oficial a la prensa. Probablemente, varios directores se enteraron por los medios. Al día siguiente correspondía la reunión mensual de directorio.
La noche del viernes 30 Horst Paulmann se fue de vacaciones al lago Llanquihue por una semana. Tal como lo tenía programado. "No creo que haya partido amargado. Él es un luchador, tiene la capacidad de recuperarse muy rápido y dar vuelta la página. No es un sentimental", asegura un ejecutivo.
Mitigación
Nadie de su círculo cercano logró comprender por qué no siguió con el mall, el mayor de Chile, cuya obra gruesa estaba lista y al que faltaba por instalarle el muro cortina que estaría a cargo de la chilena Accura. Requería, además, menos obras viales que la torre o todo el complejo, a un costo de US$10 millones.
Es que el tema de la mitigación de los impactos del enorme complejo fue uno de los dolores de cabeza de Paulmann. Todos los estudios indicaban que para que un proyecto de esta envergadura se insertara amablemente en la zona debían realizarse varias obras.
Uno de esos estudios determinó que Costanera Center debía invertir unos US$ 45 millones en obras en un túnel por debajo de la avenida Andrés Bello, desde Suecia hasta la embajada de Estados Unidos y un puente sobre el Mapocho, además de ampliar las calles adyacentes. El empresario que llegó con su familia en 1950 a La Unión siempre se ha preocupado de que sus centros comerciales cuenten con buenos accesos, pero esta vez no estaba dispuesto a desembolsar casi un 10% del proyecto.
En un principio no hubo acuerdo con el Ministerio de Obras Públicas, pero con la crisis encima y sabiendo que la mayor parte del proyecto estaba suspendido, hubo una reunión interministerial entre los titulares de Hacienda, Obras Públicas, Vivienda y Transportes. Una de las decisiones fue financiar un 50% del túnel de Andrés Bello, es decir, aportar con alrededor de US$ 12 millones. "Desde el gobierno siempre ha habido la mejor disposición con este proyecto. Hemos tenido una relación fluida con el señor Paulmann, incluso teníamos pensado poner un jefe de proyectos específico para la obra", señala el ministro Bitar.
Se especula que durante este año se retomarán las negociaciones con el MOP y la Municipalidad de Providencia, dispuesta a correr con parte de los costos. Si se alcanza un arreglo, el mall podría estar operativo a fines de 2010. En todo caso, el proyecto completo no podría estar detenido por más de tres años, porque tendrían que volver a sacar los permisos, trámite que ya costó un par de millones de dólares a Cencosud.
Las reuniones de los martes
Hasta hace tres meses, rapidez y eficiencia eran la consigna que se repetía en la obra. Paulmann quería inaugurar la torre para el Bicentenario, pero como era prácticamente imposible tenerla lista antes de 2011, le pidió a SalfaCorp aumentar a tres los turnos de la gran torre, para agilizar el paso.
Al partir las obras, hace casi tres años, Horst Paulmann consultó al equipo técnico si es que podían adelantar la reunión que se realizaría todos los martes en media hora, a las 8:30. Sin muchas ganas, los ejecutivos accedieron. Entonces, el líder les salió con una sorpresa. "La haremos a las 8:00", dijo.
"Jamás una reunión de obras es tan temprano, pero a él no le parecía que los jefes llegaran después que los trabajadores. Si los obreros se montaban en una micro para cruzar todo Santiago y llegar incluso desayunados, nosotros podríamos llegar a las 8:00", cuenta Yves Besançon, uno de los citados al encuentro semanal. Y aunque "don Horst", como le dicen sus cercanos, fue sólo a las primeras reuniones de los martes, las siguientes continuaron realizándose en ese horario, hasta la última del martes pasado.
Nadie duda que el creador del primer hipermercado en Chile, en 1976, y del primer mall en Argentina, el Unicenter, encontrará una salida. No es la primera vez que detiene un proyecto. "Paró el centro comercial de Rosario y algunas obras menores en Argentina. El Florida Center tuvo varios arranques y paradas", dice Claudio Haase. Nunca antes, eso sí, tuvo que bajar los brazos ante un megaproyecto: el mall más grande y la torre más alta de Chile. Uno que, además, demoró 20 años en poner en marcha.

http://www.quepasa.cl/