Chile: Las razones que llevaron a Paulmann a frenar su proyecto estrella

Hace casi tres años, exactamente el 5 de marzo de 2006, un sonriente Horst Paulmann, junto a los principales ejecutivos de Cencosud, recibían con los brazos abiertos al saliente Presidente de la República, Ricardo Lagos. No importaba el calor ni el estar en un sitio sin sombra. La puesta de la primera piedra de la que sería la torre más alta de Sudamérica valía la pena el sacrficio.Desde ese verano el proyecto avanzó sin sobresaltos, hasta el miércoles recién pasado, cuando Cencosud anunció que detenía indefinidamente la construcción de su proyecto estrella. ¿Qué pasó? Al igual que en la historia bíblica de la Torre de Babel, diversos idiomas o "señales" comenzaron a darse en el holding de retail, lo que terminó convenciendo a Paulmann que no había otro camino que dejar la torre Gran Costanera abandonada a un tercio de su construcción.No fue fácil. Requirió un importante trabajo de persuasión por parte del tres hombres clave del grupo: Manfred Paulmann, quien asume ahora la vicepresidencia ejecutiva del grupo; el saliente gerente general corporativo, Laurence Golborne, y el gerente general interino, Daniel Rodríguez. El frenazo de la grúaDesde que compró los ex terrenos de la CCU en avenida Andrés Bello, Paulmann sabía que no haría nada en ese espacio hasta que juntara el dinero suficiente para hacer algo realmente impresionante.Con un Cencosud cada vez más sólido, y con el entusiasmo y optimismo que lo caracteriza, el presidente del retailer se lanzó con todo y presentó en sociedad, a inicios de 2006, el que sería el mayor hito arquitectónico de Chile, y al mismo tiempo su mayor orgullo: la torre Gran Costanera, de 70 pisos, 300 metros de altura y diseñada por el arquitecto César Pelli.Ya en ese entonces no todos en la compañía estaban convencidos de realizar el proyecto. No al menos en una sola etapa, como se diseñó y se ejecutó hasta mediados de 2008.Durante los dos primeros años, con una economía boyante y un Cencosud consolidando posiciones en Colombia, Perý y Brasil, estas voces fueron extinguiéndose. O al menos no fueron tomadas en cuenta por Paulmann.Y contrario a lo que se cree, no fue la crisis económica lo que botó la torre de Cencosud. Más bien, como aseguran en el holding, ésta fue una razón más entre las muchas que ya se habían dado para retrasar la construcción del ícono arquitectónico. Razones que, finalmente, el chileno-germano aceptó escuchar.El mes decisivo en que se bajó la torreA mediados del año pasado, cuando la administración de Cencosud le planteó al fundador del grupo que era conveniente paralizar algunas obras de este proyecto, y de otros en construcción a lo largo de Chile, no fue bien recibido por el presidente del directorio.Después de varios "tiras y aflojas", en octubre pasado el gerente general corporativo, Laurence Golborne, y el mismo Paulmann, salieron a informar las modificaciones al proyecto. No serían cuatro las torres que cambiarían el horizonte de "Sanhattan", sino dos. Se mantenía sí el gran faro de 70 niveles y su fecha de inauguarción: el bicentenario.El anuncio incluyó además la paralización de otros centros comerciales en El Belloto, Osorno y Ñuñoa.Pese a esto, el levantar dos torres de oficinas en un escenario como el actual, y con un endeudamiento de Cencosud rondando 3,7 veces su flujo de caja proyectado para este año, el proyecto insignia de Paulmann debía suspenderse.Para ello no sólo el renunciado Golborne trató de persuadir al fundador de que debía paralizar la obra. También el gerente de finanzas, Andrés Munita, el nuevo gerente general, Daniel Rodríguez, y el hijo de Horst, Manfred Paulmann, jugaron un rol estratégico.Desde diciembre hasta ayer, en que se dio a conocer la paralización de las obras, este grupo de ejecutivos, liderados en enero por Rodríguez, elaboró una propuesta de flujos futuros para Cencosud. En ella no sólo se explicaba que el endeudamiento de la compañía debía congelarse en los actuales US$ 2.600 millones, sino que, considerando la caja que generará la minorista durante 2009, unos US$ 700 millones, debía bajarse el endeudamiento a entorno de los US$ 2.000 millones.Para ello era imperioso dejar de construir proyectos de rentabilidad de largo plazo, como estas torres de oficinas, y realizar aperturas programadas del centro comercial, a la par con el estudio de impacto vial progresivo que presentó el holding a la Secretaría de Transportes.Esta propuesta habría sido conversada primero entre Rodríguez y el flamante vicepresidente ejecutivo de la compañía, Manfred Paulmann. Luego de encontrar un norte en común, consiguiendo el CEO de Cencosud el apoyo del primogénito de Paulmann, se apuntó hacia el directorio. Incluido Horst.Venta escalonada de terrenosEl detener las obras de Costanera Center no disminuirá la deuda de la firma. Para lograr la meta se presentó además como anexo la venta de decenas de terrenos que Cencosud mantiene sin uso.Dentro de los emblemáticos que podrían enajenarse está un terreno de seis hectáreas que mantienen en La Dehesa (en el camino Pie Andino), en el cual se situaría originalmente el Portal de la Dehesa.Otro que podría venderse, o lograr algún tipo de asociación, son los campos deportivos del colegio Craighouse, comprado en 2006, que podría dar paso a viviendas residenciales.Un tercer gran paño cuyo futuro será sometido a análisis es el Saint George's. De concretarse esta parte del plan, estos terrenos, más otros que tiene el holding en Argentina, se sumarán a la enajenación de centros comerciales que está llevando a cabo el grupo junto con Ripley. Aquellos donde tienen participación minoritaria como el Mall de Calama (25%), Marina Arauco (33%) y Mall Center Curicó (33%), por los cuales recibiría unos US$ 80 millones.

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