La debacle financiera comenzó a sentirse en los centros comerciales chilenos. Preocupados por las caídas en las ventas y los menores flujos de personas, un importante número de locatarios de malls negocian descuentos en los arriendos que les cobran mensualmente. Algunos cierran acuerdos, otros recién se sientan a la mesa de negociaciones, y existen unos pocos que han recibido un rotundo no como respuesta.
Por Alberto Labra
"Queremos colaborar con la situación de los locatarios... en el período febrero a mayo de 2009 ofrecemos una rebaja de 20% en la tarifa mínima de arriendo en los contratos, a la que se pueden sumar todos los locales que tengan sus pagos al día". Con esta carta, enviada a mediados de febrero, Mall Plaza Alameda -propiedad del grupo Plaza-, situado en la comuna de Estación Central, les comunicó a sus arrendatarios que estaba dispuesto a negociar los valores de sus alquileres.
La posibilidad de obtener descuentos en los cánones mensuales ha rondado con fuerza entre los ocupantes de malls en las últimas semanas. Algunos, incluso, han usado como herramienta de negociación la alternativa de cerrar, tal como lo hizo Forus esta semana, precisamente con Mall Plaza.
Con la misiva, el grupo pretende evitar que la crisis desemboque en el cierre de algunas tiendas. Aunque no hay una cifra oficial de vacancia en los malls de Santiago, las estimaciones son que la desocupación ya está entre 5% y 16% en los principales centros comerciales de la ciudad.
La preocupación de los operadores es clara. La caída en las ventas de sus arrendatarios puede ser tan grande que muchos terminen por bajar la cortina y no sea fácil encontrarles reemplazantes: las listas de espera se han acortado ostensiblemente.
Además del arriendo y los gastos comunes, los shoppings generalmente cobran un porcentaje de las ventas que puede llegar hasta el 8% del total en algunos casos.
La carta de Mall Plaza -que no incluiría a las tiendas por departamento- podría tener nuevos destinatarios en las semanas venideras. Según cercanos al grupo, la próxima misiva tendrá como destinatarios a los locatarios del Mall Plaza San Bernardo, que también han afrontado bajas en las ventas.
La flexibilización de tarifas, eso sí, no es generalizada. Pero podría convertirse en una nueva tendencia, tal como ocurrió durante la crisis asiática, a fines de los '90. Un importante actor del rubro vestuario que posee tiendas en la mayor parte de los malls santiaguinos asegura que está ad portas de obtener una rebaja de arriendo que iría entre 20% y 30% en el Mall Florida Center, controlado por Cencosud. Con el mismo holding -que encabeza Horst Paulmann-, la firma inició conversaciones para obtener descuentos en sus alquileres de Portal La Dehesa y Alto Las Condes. Al respecto, Cencosud declinó hacer comentarios.
Un dueño de una tienda de vestuario femenino, que se instaló hace cinco años en el Mall Plaza Vespucio, indica que un par de semanas atrás se contactó con la administración para solicitarle una reducción en el valor del arriendo, debido a que sus ventas de enero y febrero habían caído entre 20% y 25% respecto de los mismos meses de 2008. La respuesta fue categórica: "Nos dijeron que no había ninguna posibilidad de flexibilidad. Sabemos que lo mismo les han dicho a otros clientes de nuestro tamaño", asegura este microempresario.
Así se determina el valor del m2
El arriendo de locales es el corazón del negocio de un mall. Representa aproximadamente el 80% de sus ingresos. El 20% restante proviene de las ventas de sus locatarios: cualquier merma en la actividad puede afectar negativamente a los operadores de centros comerciales.
Actualmente en Chile existen más de 20 malls repartidos de Arica a Punta Arenas. Hay dos grandes cadenas -Mall Plaza y Cencosud-, además de varios operadores regionales o menores.
Y en todos ellos, los precios de los arriendos son diferentes. No vale lo mismo el metro cuadrado en La Dehesa que en Linares, y en regiones hay zonas como Antofagasta, donde los valores se acercan a Santiago.
En esta industria la ubicación manda. Dentro y fuera de los centros comerciales. Un metro cuadrado situado al lado de una gran tienda es más caro que el está junto a un pequeño local de mascotas, por ejemplo.
Según el gerente de retail de Colliers International, Aurelio Celedón, los precios en el Alto Las Condes fluctúan entre 0,5 UF y 3 UF el metro cuadrado. La tienda de ropa Barbados, por ejemplo, paga a Cencosud -operador de dicho mall- entre 2 UF y 3 UF por metro cuadrado mensual, dice un ejecutivo de esa firma.
Las tiendas por departamento pagan menos. Ocupan parte importante del mall y habitualmente están asociadas a los dueños de los centros comerciales: Cencosud controla Paris y en Mall Plaza, Falabella y Ripley son accionistas importantes.
Su tratamiento distinto se debe principalmente al flujo de personas que logran convocar. No es lo mismo un mall con las tres grandes cadenas que uno sin alguna de ellas. Así, el canon de arriendo fijo para éstas fluctúa entre 0,25 UF y 0,30 UF por metro cuadrado, a lo que se suma un porcentaje de las ventas netas que va entre 2% y 3%, explica Christopher Carvajal de Colliers.
Hay malls de menor tamaño, como el Apumanque, cuyos valores son notoriamente más bajos, pese a estar en Las Condes. En este shopping la renta es cercana a 1,7 UF por metro cuadrado, a lo que se suman los gastos comunes.
Si bien no hay distinción de valores por pisos, el monto mensual está altamente influenciado por el poder negociador de la marca, la circulación de personas y la exposición que pueda tener el local. Por eso mismo, los cerebros de los malls tratan de conjugar la oferta de tiendas de tal manera que el público se anime a recorrer toda la superficie.
Según los expertos de la industria, a diario un shopping ya maduro recibe unas 30 mil visitas, cifra que puede llegar a triplicarse los fines de semana.
Las cifras y el comportamiento de los consumidores dentro de los malls son uno de los secretos mejor guardados de la industria. "Los administradores de un mall saben con antelación al propio arrendatario cómo le va a ir", sostiene un importante actor del retail.
Por lo mismo, son varios los que plantean que en esta crisis debiera producirse un "nuevo trato" entre las partes. El director de empresas -entre ellas La Polar- Heriberto Urzúa asegura que en tiempos de incertidumbre como los actuales "todos los jugadores deben adaptarse a las reglas del juego y esto incluye el monto de los arriendos". Añade que los mercados están cambiando constantemente y lo que corresponde es que todos los actores se readecuen a ello.
Pero del lado de los operadores retrucan que, de aplicarse este criterio, la norma también debería regir para épocas de "vacas gordas", incrementando sustancialmente los alquileres.
Temporada de rebajas
Entre los operadores reconocen que existe inquietud por parte de sus usuarios para conseguir mejores condiciones en sus contratos. Pero aseguran que la realidad de cada local es demasiado diferente como para negociar en bloque.
El socio de uno de los principales centros comerciales del país afirma que "al abrirle la puerta a un arrendatario luego no sabrás cómo cerrar esa puerta" y agrega que hay que tratar de que las conversaciones se hagan en forma individual y que los términos del acuerdo se mantengan en estricta reserva.
Sin embargo, hay locatarios que hasta ahora no han sentido el impacto de la crisis en sus ventas. Sobre todo en Parque Arauco, una de las locaciones más apetecidas por cualquier comerciante y donde existe normalmente una lista de espera para quienes desean quedarse con un local. Hay tiendas enfocadas al segmento ABC1 que, en vez de registrar mermas en sus ventas, las han incrementado. Es el caso de la chocolatería La Fête, la cadena Lounge y Casa Barros.
Distinto es el caso de algunas tiendas de vestuario infantil o artículos deportivos cuya facturación ha caído fuertemente. Hasta el momento no ha habido negociaciones con el grupo Said, que controla Parque Arauco.
En todo caso, los actores del rubro sostienen que la experiencia en crisis que acumulan Cencosud y el grupo Said serán clave a la hora de enfrentar a sus arrendatarios.
Los dos operadores vivieron la crisis asiática en Chile y enfrentaron una peor: la del default de Argentina entre 2000 y 2001, que los obligó a sentarse a negociar con clientes y proveedores para salir del paso lo mejor posible.
Por eso los locatarios de diversos malls coinciden en que los próximos seis meses serán claves. Según ellos, el devenir de la economía indicará si los centros comerciales deberán flexibilizar su postura.
El experto en retail y decano de la Facultad de Economía y Empresas de la UDP, Sergio Olavarrieta, adelanta que la crisis podría llevar a que los operadores ofrezcan a sus inquilinos la posibilidad de participar en la propiedad de los centros comerciales. Sostiene que las tiendas de decoración y locales de comida, que son importantes generadores de flujos de personas, podrían estar interesados en esta fórmula.
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